Giải pháp cho thị trường bất động sản: Hỗ trợ người lần đầu mua nhà

Về chủ trương, các dự án bất động sản nên hỗ trợ là những dự án nhà ở có giá bình dân, đáp ứng nhu cầu ở phù hợp với khả năng thanh toán của người dân, ưu tiên cho các dự án đã triển khai quá 50% tiến độ để dự án có thể hoàn thện bàn giao nhà cho người mua.

Tuy nhiên, đi vào cụ thể hỗ trợ như thế nào, lựa chọn dự án nhà ở nào để hỗ trợ là câu hỏi không dễ trả lời và không dễ có sự công bằng khi chọn đối tượng hỗ trợ là dự án. Một dự án có vị trí đẹp, giá phải chăng, nhưng chủ đầu tư chưa có uy tín và kinh nghiệm xây dựng, quản lý chung cư thì chưa chắc đã được người mua chấp nhận.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản thì hỗ trợ thị trường bất động sản nên hỗ trợ khách hàng, người mua nhà và người mua nhà chính là người có quyền quyết định dự án nào là phù hợp với thị trường.

Đối với dự án chung cư hiện nay, không ít dự án có giá cả hợp lý, hội đủ các điều kiện khác, nhưng vướng mắc chính là ở khả năng thanh toán khi người mua nhà không có khả năng thanh toán trong thời hạn ngắn, thường là 2 năm từ lúc mua cho đến khi dự án hoàn thành bàn giao nhà. Ngay cả khi giá nhà chung cư có giảm thêm thì khoản tiền 1 - 2 tỷ đồng/căn hộ thanh toán trong 2 năm cũng vượt khả năng chi trả của đa số khách hàng. Việc giảm giá, ngay cả khi chủ đầu tư chấp nhận hòa vốn, chỉ giúp chủ đầu tư bán thêm một số lượng căn hộ nhất định, chứ không thể bán được phần lớn căn hộ để có đủ vốn hoàn thiện dự án.

Trong khi đó, rất nhiều đối tượng lao động trẻ hoặc gia đình trẻ có tích lũy một khoản tiền nhất định sau 5 đến 10 năm làm việc, có thu nhập ổn định hàng tháng đang phải ở chung với bố mẹ hoặc ở nhà thuê. Họ chưa từng sở hữu một căn nhà riêng. Nếu mua nhà, đối tượng khách hàng này có khả năng chi trả từ 30 - 50% giá trị căn hộ trong 2 năm. Phần còn lại họ có thể vay với lãi suất hợp lý và thời hạn vay từ 5 năm trở lên.

Bế tắc chính là ở chỗ dù dự án có giá hợp lý, người mua chứng minh được thu nhập ổn định và sẵn sàng thanh toán trước một phần giá trị căn hộ, thì nhiều ngân hàng cũng không thể cho vay, vì khoản vay này bị xếp vào vay phi sản xuất, chịu lãi suất cao, trong khi yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước là siết cho vay lĩnh vực này.

Do đó, không ít ý kiến cho rằng, Nhà nước nên có chủ trương cho phép ngân hàng cho các đối tượng chưa sở hữu căn hộ, có thu nhập ổn định như cán bộ - công nhân viên thuộc các doanh nghiệp được vay vốn với lãi suất hợp lý, thời gian dài. Tài sản thế chấp chính là căn hộ hình thành trong tương lai.

Hình thức vay này sẽ tạo ra môi trường sàng lọc các dự án nhà ở phù hợp, có khả năng thu hút đối tượng mua nhà chiếm số đông.

Ngân hàng sẽ có trách nhiệm sàng lọc các dự án, chủ đầu tư để cung cấp dịch vụ. Còn việc sàng lọc người mua là đối tượng chưa sở hữu nhà đất ở, có thu nhập ổn định thuộc về trách nhiệm của cơ quan thuế, nhà đất và các cơ quan, doanh nghiệp nơi có đối tượng được vay mua căn hộ đầu tiên.

Việc kiểm tra giám sát đối tượng này tương tự như giám sát đối tượng mua nhà thu nhập thấp hiện nay. Người được vay vốn có thể nhất thiết phải dọn đến ở trong căn nhà mới mua, nhưng sẽ không được quyền sở hữu tài sản nhà đất khác cho đến khi trả hết nợ vay ngân hàng.

Một cơ chế thoáng hơn sẽ giúp tỷ lệ bán căn hộ của dự án thực sự phù hợp thị trường tăng cao, đủ để chủ đầu tư có khả năng "chiếm dụng vốn của khách hàng" để đầu tư. Với một phần vốn tự có và một phần vốn huy động của khách hàng khi ký hợp đồng bán được tỷ lệ lớn sản phẩm, thì số vốn mà chủ đầu tư phải vay ngân hàng ít hơn rất nhiều.

Một chính sách hỗ trợ đối tượng lần đầu tiên sở hữu căn hộ, nhà đất có giá phải chăng dưới 2 tỷ đồng ở thời điểm này sẽ khuyến khích các chủ đầu tư phát triển các dự án phù hợp với sức mua của thị trường, kích thích thị trường bất động sản phát triển, kéo theo thị trường vật liệu xây dựng thoát khỏi tình trạng giảm cầu như hiện nay.

(Đầu tư Chứng khoán điện tử)